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代表房价是持久战它到了僵持阶段但其中的重要因

2020.09.17 来源: 浏览:0次

房价是持久战:它到了僵持阶段 但其中的重要因素还在发挥作用

昨天微博问答给我推送了一个问题:房价下跌主要受哪些因素影响。我的回答是,最简易的降价方式就是开发商自己降价。开发商主动降价是要保持企业基本的周转所需要的现金流。但是,房价是一个综合性的问题,虽然表面上房企握有主动权,但实际情况可能并非如此。

各地有关申报备案价的规定中大都有类似的规定,根据成本核定房价。楼盘的主要成本是土地本钱和建安成本,如今流行起来的高品质,精装修的套路也大都出于成本思维。因为叠加到房子的成本越高,那末房价也就越高。但为什么房企又乐意堆成本呢?显然,在行情好的时候,主打高品质,精装修可申请到更高的备案价格,还能获得更高的利润空间。目前,有些城市遭受业主维权,主因也是这里面的利润空间实在太大,大到业主没法接受次品。

不过,这是在行情好的时候。楼市行情下行的时候,开发商为寻求更好的出货率,主动下降标准,或者干脆把精装改毛坯。那个号适当地采取干预措施提振市场信心称要活下去的房企就是这么做的。但我们应该注意到,这是在房企的可控范围内的事情,因为构成房价主要成本的是土地价格。本钱思维固化的地方政府可能不大愿意。

就此我可以试着例举两个案例出来。一个是前段时间流行的“降价未遂”说法。说的是宇宙第一房企在某县的一个项目准备降价,结果被主管部门喊去喝茶。声称降价影响到了市场,并停止其预售申请和中断银行合作。另外一个案例是这两天产生在长沙的事情。当地政府基于地 王成本核准了一家楼盘的天价预售价格。舆论认为地方政府此举是为地 王背书,便于后期推地。

此两宗典型案例说明,在房价问题上,地方政府是一道难以逾越的关口。你也许会问:高层不是有文件精神说“坚决遏制房价上涨”吗?地方政府何以敢违逆?各种缘由说简单也简单,说复杂也非常的复杂。以某高端楼盘为例,里面既有均价1.6万的商品房,又有均价0.6万的回购房,你说这个楼盘的均价是多少呢?备案限价是1.2万,这个楼盘正好低于限价。楼市调控得委内瑞拉边境塔奇拉州似乎已经笼罩在战争的阴影下。到严格执行,房价没涨。

我们无妨将这个思路拓展一下,三四线城市的房价是怎么涨起来的?本公众号里有相关文章聊过,大致的逻辑是,2016年弄货币化拆迁制造出大量的需求,而后以去库存为名减少供应,供需失衡的局面1出现,地价率先上涨,让楼面价格接近或超过楼市均价,一夜之间三四线房价迅速调整,最终实现整体均价上涨。一些几年来就卖4000多的楼盘,如今翻番卖到了8九千。

在这些楼盘上,成本论又失去的效率。上篇文章出来后,有友后台批评我,说支撑房价继续涨的依据十分的勉强。如果看到了上面的逻辑,尤其是整体均价被牢牢掌握住,个别楼盘继续申报更高的备案价格就顺理成章。至于在目前的行情下还好不好卖,就不是我们要操心的事情了。

眼下,各地的行情僵持住了,有些地方似乎开始出现房价下行,但总有一股力量发挥着作用。好在市场经济是一种经济规律,在僵持的过程中,总有一方抵挡会不住。因此,作为旁观者,我们需要有一定的定力和耐心,这样才能看到最终的结果。

今天城东某刚需盘开盘,从现场人气看,芜湖刚需被压抑的太久了,需要从低价位突破。年前的芜湖楼市,猫走猫道,蛇走蛇道。我是鱼眼,下期再见!

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